投資というと株よりも不動産投資のほうが昔からやってる人が多いイメージだよ
不動産投資の場合を確認してみましょう
不動産投資とは
不動産投資といっても様々な物件によって特徴があります
・アパート賃貸：景気に左右されずに安定的な賃料が見込める、古くなると空室になりやすい
・戸建て賃貸：1件あたりの賃料が大きくなりやすい、空室リスクが大きくなる
不動産の中でハードルが低いというと以上の物になると思います。他にもありますが割愛
どのような物件をあつかうかは投資方針になると思います。
不動産投資というと安定的な賃料が魅力だよね
安定的な賃料を期待するならば、住宅系の賃貸が良いと思います。
住宅系は景気に左右されず、利用し続けてくれます。
給料下がったから家賃も下げるというわけではないからね
商業系の賃貸は不景気になると営業をやめてしまったりして、空き物件になるリスクがあります。
その一方景気がいい時は高い賃料でも借りてくれる可能性があります。
以上の理由から安定的な賃料を狙うなら住宅物件という事になります。
一般的な見解ですが、注意点が様々あるので紹介していきます
不動産投資の誤解
不動産投資というと以下のイメージがあります。
これは一面しか見ていない見解になりますのでこのイメージで手を出すと失敗します。
誤解①不労所得になる
これは借り続けてくれるならその通りになるといえます。
しかし実際は以下の事をやらなくてはいけません。
・入居時の説明や鍵の引き渡し
・入居中のメンテナンス・クレーム対応
・入居中の賃料回収
・退去時の立会い
・退去後のリフォーム・クリーニング
不労所得というにはやる事多いね
配当金などと違ってやることがあるので不労所得というよりは経営するイメージになります。
業者に任せてしまえばいいんじゃないの？
一つの手ではありますが、業者に任せればその分手数料がかかります。
利益を圧迫しますし、下手したら他の費用も含めるとマイナスになる可能性もあります。
任せるところは任せて、自分でできるところは自分でやるという事が大事になります。
誤解②節税になる
アパート建てると節税になるといわれています。
確かに赤字になれば節税になりますが、税金が安くなっても赤字では意味がありません。
黒字になればその所得分を申告し、所得税を払わなくてはいけません。
不動産は節税にはなりません。
誤解③年金の代わりになる
例えば40歳の時に物件を購入して、60歳の時に完済したとします。
『これから年金代わりに賃料をもらうぞ！』となった時に以下のようなことが起こります。
建物が古くなれば大規模なメンテナンスが必要になります。
築年数に合わせて相場の家賃は下がります。
築年数が経つと入居率が悪くなり、空室が多くなります。
最悪、修繕費用がかかりすぎるから取り壊しになったら、その費用もかかります。
以上の理由から年金代わりにするというのは難しいと思います。
不動産投資の罠
①サブリース
サブリースとは、30年一括借り上げというような建築してくれたところが借り上げてくれるサービスの事を言います。
オーナーさんの泣き所空室リスクをついたものですが以下のような要求をのまなくてはいけません。
・築年数による賃料の値下げ
一例ですがメンテナンスは、5年くらいすると外壁コーキングのメンテナンスや10年ごとに外壁塗装のメンテナンスを要求されます。
またその費用は割高な場合が多く、他社でやるとサブリース打ち切りになります。
②表面利回り
投資物件の時に表面利回りで計算されます。
これは賃料を購入費用で割って求めるのですが実際かかる費用は購入価格だけではありません。
・火災保険料
・固定資産税
・入居募集の広告費
・空室リスクを考慮する 等々
この辺りを考慮した実利回りを計算しなくてはいけません。
下手したら実質利回りはマイナスになることも珍しくありません。
実際にかかる費用を全部洗いだして検討しなくてはいけないんだね
不動産投資は有りか？なしか？
デメリットばかり上げてしまいましたが、実際いろんな罠がある世界という事を知っていただければと思います。
その罠を回避しつつうまく運用すれば安定的なまとまった投資になりえると思います。
そのために必要な事は３つあると思います。
以上をしっかり勉強して身に付ければ投資として成立していくと思います。
逆によくわからないけど物件買って、業者に投げておけばいいでしょ？という事であればほぼ100％失敗します。
いろんな手間を惜しんだらダメという事だね
まとめ
投資の誤解は、『不労所得になる』『節税効果がある』『年金代わりになる』
投資の罠は、『サブリース』『表面利回り』
投資としてはありですが、『経営する意識』『相場感』『知識』が必須になります
不動産投資は簡単ではありませんが、投資としてはありな部類になると思います。
実際に行う場合はこれだけではなく、建築の知識なども必要になったりしますので思い付きで行動しないようにしましょう。
